Kennis delen

Het probleem op de woningmarkt wordt alleen maar groter met het huidige begrotingsakkoord. Hugo Priemus, oud-hoogleraar aan de TU Delft, schrijft in de Volkskrant dat er chaos dreigt en spreekt over een ‘woningmarktmonster’.

Zo betoogt Priemus dat een hervorming van de woningmarkt jaren kost, maar dat het akkoord alleen betrekking heeft op 2013. 'Problemen worden fanatiek aangepakt door grotere problemen te creëren. Voor bestaande hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek gecontinueerd. Ook bij het oversluiten van hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek ontzien. Alleen voor nieuwe hypotheken verandert er iets.'

Van de categorie woningbezitters tot 35 jaar heeft 38 procent een schuld die hoger is dan de geschatte woningwaarde. Dat gaat een groot probleem worden. 'De woningprijzen zullen blijven dalen. Het regime voor nieuwe hypotheken gaat pas op 1 januari 2013 in. Kennelijk moet iedereen worden gestimuleerd om dit jaar nog uitbundig van de volledige hypotheekrente te profiteren. De norm van 3 procent voor de rijksbegroting geldt immers specifiek voor 2013.'

Ook in de huursector gaat het de verkeerde kant op, stelt Priemus. Omdat de huurprijs langzaam maar zeker een afspiegeling moet worden van het inkomen van het huishouden in het verleden of het inkomen van de vorige bewoners gaat de chaos bij corporaties toenemen.

Maar ook het investeren in huurwoningen wordt er niet makkelijker op gemaakt. Het kabinet gaat een verhuurdersheffing van 760 miljoen euro per jaar niet in 2014 maar in 2013 invoeren. 'Per saldo is het gevolg dat de investeringen in huurwoningen volgend jaar dramatisch zullen dalen, terwijl juist nu de vraag naar huurwoningen door de crisis sterk is gestegen. De bouwwerkloosheid zal nieuwe hoogten bereiken.' Bron: Infinance

Voor meer informatie: 020 4632990

Vereniging Eigen Huis (VEH) vraagt aandacht voor senioren die de overwaarde van het eigen huis niet kunnen gebruiken voor onverwachte uitgaven, om zorgkosten te betalen of voor een aanvulling op het pensioen. 'Het is nodig dat banken, verzekeraars, pensioenfondsen en woningcorporaties in samenwerking van de overheid tot goede oplossingen komen.' VEH pleit daarom bij minister Spies om steun te geven aan het oprichten van een taskforce van deskundigen die de mogelijkheden verkent van het benutten van de overwaarde van de eigen woning.

Het aantal hypotheekadviezen op basis van provisie neemt af. Dat stelt toezichthouder AFM op basis van onderzoek ('consumentenmonitor') onder zo'n vijfhonderd hypotheekklanten. Eind 2011 zou bij 31% van de hypotheekadviezen de intermediair zijn inkomsten hebben verkregen uit provisie. Twee jaar eerder werden nog zes van de tien hypotheekadviezen via provisie betaald. De beloningsvorm provisie is na 1 januari 2013 verboden.

FNV zelfstandigen heeft in samenwerking met Z24 een onderzoek gedaan naar de beste hypotheekverstrekker voor zelfstandig ondernemers. De conclusie ligt voor de hand; veel banken mijden zelfstandig ondernemers nog steeds een hypotheekaanvraag. De resultaten laten zien dat Rabobank weer de beste bank is voor zelfstandig ondernemers, zowel qua tevredenheid als wat het betreft het toekennen van hypotheken. De ING staat nu op nummer 2, terwijl ABN Amro en SNS Bank minder positief worden beoordeeld.

Vorig jaar zijn woningen gemiddeld bijna 7.000 euro minder waard geworden vergeleken met 2010. Wel zijn er grote verschillen tussen gemeenten. Zo nam de gemiddelde woningwaarde in Bloemendaal met 69.000 euro af terwijl deze in Boekel met 8.000 euro steeg. De ozb stijgt landelijk gemiddeld met 3,85 procent. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 383 gemeenten naar de WOZ-taxaties en de ozb.

'Er kleven grote risico’s aan het afsluiten van een complex financieel product zoals een hypotheek zonder een goed financieel advies.' De Consumentenbond roept de Tweede Kamer en minister De Jager van Financiën op om dit voornemen te heroverwegen tijdens het overleg op 9 februari 2012. 'Het is volstrekt onduidelijk of consumenten zelf voldoende kennis hebben om een goede aanvulling op het pensioen te regelen of een hypotheek af te sluiten', aldus de bond.

Minister De Jager (Financiën) wil dat bij het vaststellen van de normen voor hypotheekverstrekking voortaan structureel de mening van toezichthouders AFM en DNB wordt meegenomen. Daarmee moet onduidelijkheid over de leennormen worden voorkomen. Hij schrijft dat in antwoord op Kamervragen over de beperkte leencapaciteit voor tweeverdieners.

2011 is in twee opzichten een recordjaar geworden voor Nationale Hypotheekgarantie; er werden nog nooit zoveel garanties verstrekt en tergelijkertijd werd het grootste aantal verliesdeclaraties geboekt sinds de introductie in 1995.

Bij het erven van een (deels) hypotheekvrije woning zal er erfbelasting verschuldigd worden over de waarde van deze woning. Een veel in de praktijk voorkomend probleem is de betaling van deze erfbelasting. De waarde van de erfenis zit namelijk volledig in de woning en voordat deze verkocht is, hebben belastingplichtigen vaak niet voldoende  liquide middelen om de verschuldigde erfbelasting te kunnen voldoen.
   
Onlangs zijn er omtrent dit probleem, naar aanleiding van de opgelopen verkooptijd van koopwoningen (inmiddels 23 maanden), Tweede Kamervragen aan de Staatssecretaris van Financiën gesteld. Er is aan de Staatssecretaris gevraagd of hij naast de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van een woning, mede bereid is tijdelijk uitstel van betaling te verlenen voor de erfbelasting ten aanzien van nalatenschappen die voor een groot deel bestaan uit een nog niet verkochte woning, als de belastingplichtige over onvoldoende andere middelen beschikt om deze erfbelasting te kunnen betalen. Het blijft echter de vraag of de Staatssecretaris met dit verzoek zal instemmen.

Voor het verkrijgen van een (deels) hypotheekvrije woning uit een nalatenschap geldt vanaf 1 januari 2012 wel een andere tegemoetkoming. Belastingplichtigen mogen deze woning per 1 januari 2012 namelijk ook waarderen op de WOZ-waarde die geldt voor het jaar na het jaar van overlijden. Deze wijziging is doorgevoerd ter tegemoetkoming van de dalende huizenprijzen. Voor verkrijgingen van woningen uit nalatenschappen van in het jaar 2011 overleden personen, dient echter nog steeds van de WOZ-waarde over het jaar 2011 te worden uitgegaan (waardepeildatum 1 januari 2010). Bron: Van der Mark en Partners. Voor informatie of oplossingen kunt u contact met ons opnemen. Bron : Pro Finance BV

Bijna 70% van de hypothecaire planners merkt op dit moment dat klanten onzeker zijn over de keuzes die zij in het verleden hebben gemaakt met betrekking tot de door hen afgesloten hypotheek. Dat blijkt uit een enquête van de Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners (NVHP).

Consumenten geven aan graag meer of eerder dan in het verleden was overeengekomen, af te lossen op de hypotheekschuld (36%), of extra kapitaal op te willen bouwen om op de einddatum de hypotheekschuld geheel of gedeeltelijk af te kunnen lossen (30%). Daarnaast is er bij consumenten ook een algemene behoefte aan informatie over de ontwikkelingen op het gebied van hypothecair krediet, ingegeven door discussies rond de hypotheekrenteaftrek, berichtgeving over het terugtrekken van steeds meer aanbieders van hypothecair krediet, prijsdalingen op de woningmarkt, het hogere werkloosheidsrisico en de verhoging van de pensioenleeftijd. Volgens NVHP-voorzitter Peter Wormskamp ontstaat onrust veelal omdat consumenten onvoldoende inzicht hebben in wat de gesuggereerde veranderingen in hun persoonlijke situatie kunnen betekenen. Hij waarschuwt voor een trend om massaal bestaande hypotheken te beëindigen en nieuwe te sluiten. "Indien het oversluiten van een hypotheek al in het belang van de consument is, zal dit minder makkelijk verlopen dan in het recente verleden, aangezien veel geldverstrekkers op dit moment terughoudend zijn in het verstrekken van nieuwe hypothecaire geldleningen." Bron: AM magazine.

Net als Obvion zal ook Bank of Scotland bij nieuwe hypotheekaanvragen niet uitgaan van de verruimde woonquote voor tweeverdieners zoals die sinds 1 januari geldt volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Nationale Hypotheek Garantie.

"Indien er sprake is van twee aanvragers wordt rekening gehouden met het gezamenlijke inkomen en wordt het financieringslastpercentage gehanteerd dat behoort bij het hoogste inkomen. Dit geldt voor zowel hypotheken zonder als met NHG", schrijft de geldgever aan het intermediair.

Zowel in de gedragscode als in de NHG-voorwaarden is per 1 januari de Nibud-norm voor tweeverdieners opgenomen, die inhoudt dat voor het bepalen van het deel van het inkomen dat aan hypotheeklasten mag worden uitgegeven, een deel van het laagste inkomen bij het hoogste inkomen mag worden opgeteld. De AFM heeft echter laten weten deze verruiming niet wenselijk te vinden; in reactie daarop houden Obvion en Bank of Scotland vast aan de oude acceptatienormen. ABN Amro wil eerst overleg met de toezichthouder voor een besluit wordt. Bron: AM Nieuws. Onafhankelijk hypotheekadvies met zicht op de markt belangrijk voor klant. Bron: Pro Finance BV.

AMSTERDAM -  Huizenbezitters zouden in de toekomst niet meer dan 90 procent van de waarde van hun huis van de bank mogen lenen. Dat vindt president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank. In een uitzending van het nieuwsprogramma Nieuwsuur toonde hij zich opnieuw een voorstander van het afbouwen van de hypotheekschuld in Nederland. Hij gaf toe dat premier Mark Rutte en minister Jan Kees de Jager zijn standpunt daarover niet delen.

Het afbouwen van de schuld kan alleen zeer geleidelijk gebeuren, zei Knot. Er moeten fiscale prikkels komen om mensen minder te laten lenen. Maar het kan ook via de wetgeving worden geregeld.

Nu is het zo dat mensen 106 procent van de waarde van hun huis aan hypotheek kunnen krijgen. Volgens Knot zou het mooi zijn als mensen straks 10 procent in eigen geld meebrengen. „Een buffertje dat stabiliteit brengt op de huizenmarkt”. Deze afbouw van 106 naar 90 procent kan alleen „in kleine stapjes” plaatsvinden. „Het kan jaren duren, zo niet decennia”, zei Knot.

Volgens Knot brengt de hoge hypotheekschuld de bankbalansen van Nederlandse banken uit het lood. Banken in Nederland hebben beperkt toegang tot spaargeld omdat pensioenen niet via banken maar via pensioenfondsen worden gespaard. Deze twee dingen samen leiden er toe dat er sprake is van een „groter financieringsgat” dan bij banken in andere landen. Volgens Knot is dit een van de oorzaken dat banken in Nederland bij de financiële crisis in 2008 en 2009 relatief hard werden getroffen. Bron: Florius

De Vereniging Eigen Huis vraagt de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMA) om opnieuw te beoordelen of de concurrentieverhoudingen op de hypotheekmarkt in gevaar zijn.

Directe aanleiding is het sluiten van de Nederlandse kraam door BNP Paribas en het halveren van de verkoopkanalen door SNS Bank. "Gezonde concurrentie in de markt verdwijnt en de rentemarges die banken aan hun klanten berekenen lopen weer op."

"Rabobank is veruit de grootste hypotheekverstrekker en hoeft niet bang te zijn dat ING en ABN Amro klanten zullen aantrekken met een lage rente, omdat beide banken door de ontvangen staatsteun geen prijsstunter kunnen zijn", zo licht Rob Mulder namens de Vereniging Eigen Huis de actuele situatie op de hypotheekmarkt nader toe. "Daarom vragen wij de NMA om nu opnieuw te kijken of sprake is van 'mededingingsbeperkend gedrag". Dat laatste is nadelig voor de consument, omdat er voor banken dan geen prikkel is om scherpe rentetarieven aan te bieden."

Nog dit voorjaar zegde de NMA in een eerder onderzoeksrapport toe de concurrentie scherp in de gaten te houden. Volgens Eigen Huis is de marge op de hypotheekrente in de tweede helft van dit jaar opgelopen van onder de 2 naar rond de 2,5 procentpunt. "Of dit te maken heeft met de afnemende concurrentie of omdat banken elkaars financiële gezondheid wantrouwen, kan de NMA boven tafel krijgen", denkt de belangenclub. Bron: AM Magazine.

Onafhankelijk hypotheekadvies wordt steeds belangrijker, zo kunnen klanten de hele markt overzien. Bron: Pro Finance BV

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft als doel het bevorderen van het eigen woningbezit. De overheid stelt zich garant voor de aflossing van de hypotheek. Toepassing van de NHG leidt tot een verlaging van het rentepercentage.

In juli 2009 besloot het kabinet om de grens voor de toepassing van de NHG tijdelijk te verhogen van € 265.000 naar € 350.000. Deze maatregel was onderdeel van een pakket maatregelen ter bestrijding van de effecten van de economische crisis. In 2010 is besloten om de verhoging te verlengen tot ultimo 2011. In een brief aan de Tweede Kamer heeft de minister van Binnenlandse Zaken nu toegezegd dat deze maatregel wordt voortgezet tot 1 juli 2012. Daarna wordt de grens in drie stappen verlaagd tot het oorspronkelijke niveau van € 265.000. Dat gebeurt als volgt:

Bovengrens NHG
Tot 1 juli 2012 € 350.000
Per 1 juli 2012 € 320.000
Per 1 juli 2013 € 290.000
Per 1 juli 2014 € 265.000

De maximale hypotheek die Nederlandse huizenkopers kunnen afsluiten moet verder omlaag. Dit zegt Klaas Knot, President van De Nederlandsche Bank (DNB), in een interview met vrij Nederland dat vandaag verschijnt.

Afgelopen jaar is het te lenen bedrag al verlaagd naar 106% van de waarde van de woning. Dit is echter nog steeds een ‘enorm hoge ratio’ volgens Knot, die zich grote zorgen maakt over de hoge huizenschulden in ons land. In het buitenland zijn percentages boven de 80% al zeer ongebruikelijk.

Knot: “Meer kunnen lenen dan het aankoopbedrag is een typisch Nederlands fenomeen, dus ik vind inderdaad dat de ratio van 106% verder naar beneden moet.” Vorige maand werd een oproep van de DNB-President om de hypotheekrenteaftrek te beperken nog de kop ingedrukt door het kabinet. “Ik ben ervan overtuigd dat er een moment komt waarop de wal ook hier het schip zal keren” aldus Knot in Vrij Nederland.

Knot benadrukt dat Nederland ook vanuit Brussel op de vingers getikt kan worden voor de hoge huizenschuld. Naast het opleggen van begrotingsdiscipline vindt hij dat een ‘aparte eurocommissaris’ voorwaarden moet kunnen stellen aan landen in de eurozone over zaken als de huizenmarkt en de arbeidsmarkt. “Als wij in Nederland die zaken laten rusten, komen wij uiteindelijk in Brussel in beeld.”

Bron: Telegraaf

Over het algemeen kunnen wij met trots spreken van een hoge klant-tevredenheids-factor. Hetgeen ook blijkt uit reviews op internet.

De laatste weken bemerken wij dat klanten minder tevreden zijn over onze dienstverlening, hetgeen ons inziens inherent is aan de stijgende rente.

Een uitleg

In ons adviestraject handeren we in beginsel drie stappen.

We starten met een inventarisatie; wat wil de klant en wat zijn de mogelijkheden; De Intentarisatie.

Op basis hiervan maken we een advies; We Adviseren.

Vervolgens gaan we over tot het regelen van de hypotheek, met alles wat daar bij komt kijken; We noemen dat Organiseren.

Op het moment dat de rente stijgt, gaan deze fases door elkaar heen lopen. Belangrijk voor ons is de beste deal voor de klant te organiseren, gebaseerd op zijn of haar wensen. Niet altijd kunnen we de tijd nemen om klanten keuzes te laten tussen verschillende aanbieders, maar moeten we op voorhand snel maatregelen nemen om te voorkomen dat onze klant ''teveel'' gaat betalen.

We merken dat klanten het gevoel hebben geen keuze te hebben. Dat is begrijpelijk, echter zijn de overige aanbieders op dat moment, 'nutteloos'' geworden. Zij hebben namelijk al hun tarieven verhoogd en zijn daarmee uit de markt gevallen.

In dit artikel wil ik graag nogeens benadrukken, dat het klantbelang bij ons voorop staat en wij geen enkel belang hebben in banken, verzekeraars of andere geldverstrekkers. Ook al kan bij snelle renteontwikkelingen het gevoel bij klanten opkomen dat wij op dat moment veel zaken gaan doen met een specifieke partij. Dit is inherent aan de ontwikkelingen op de rentemarkt Bron : Pro Finance BV; verhalen uit de adviespraktijk

De algehele opinie in de media dat Nederland in een recesie zit, lijkt direct door te werken op de rentetarieven op hypotheekgeld voor de lange termijn. Ook vandaag verhoogden de labels uit het ABN AMRO concern haar tarieven met 0,2%-punt. ING Bank paste als enige een renteverlaging toe. Bron: VCN United Capital.

Amsterdam, 14 december 2011

Onlangs kwam ik in gesprek met een nieuwe relatie. De man was op zoek naar een groter huis, liefst vrijstaand. De kinderen werden groter en eisten 'more space'.

In het oriënterende gesprek wilde hij een beeld krijgen wat zijn bestedingspatroon was. De man was ondernemer in het consultancy vak. Grote projecten bij met name overheden. Binnen zijn boomstructuur aan bv’s en een holding, deed hij het goed, vond ik. Inzage in zijn jaarcijfers van de afgelopen jaar had hij mooie winsten behaald. Ik stuurde hem op pad om zich op de huizenmarkt te gaan oriënteren met huizenprijs, tussen 600.000 en 700.000 euro.

Redelijk snel na ons gesprek, meldde hij zich weer met de boodschap dat hij in onderhandeling was op een huis van rond 700.000, maar dat er wel een gemeentelijke erfpacht op rustte van 400 euro in de maand. Nu is erfpacht gebruikelijk in Amsterdam, maar meestal afgekocht voor 50 jaar en dat was hier niet het geval. Dus naast zijn hypotheeklast diende nog 400 euro per maand aan de gemeente te worden betaald. Hiermee werden zijn leen-mogelijkheden enigzins beperkt.

Ik raadde hem in eerste instantie af om op dit huis te gaan bieden, aangezien het ruim boven de begroting was. In het mailverkeer wat wij vervolgens hadden, bemerkte ik zijn teleurstelling. Ik zei hem, ‘reken terug wat je maximaal kunt lenen en doe een bod onder deze prijs, zodat je in de onderhandelingen ruimte hebt’.

Enigszins verbaast antwoordde hij: ’dat het bod dan 120.000 euro onder de vraagprijs was.’ Ondanks dat ik me nooit in onderhandelingen meng, ik vind dit een taak van een makelaar, help ik mensen die de onderhandelingen zelf doen, wel op deze manier. ‘Doe gewoon een bod, je ziet wel hoe de tegenpartij er op reageert.’ 'Dan heb je het in ieder geval geprobeerd', zei ik. 

Sinterklaasavond om 23.30 kreeg ik zijn e-mail op mijn Iphone: Bod geaccepteerd. Eur. 90.000 onder de vraagprijs. Vandaag zitten we rond de tafel om aan zijn financiering invulling te geven.

De huizenmarkt kan dan op slot zitten, maar als je durft kun je mooie dingen kopen in deze tijd. Bron: Pro Finance voorbeelden uit de adviespraktijk